top of page

Tahapan Analisis Properti



Pasar properti merupakan suatu aktivitas komersial yang dirancang untuk memudahkan pertukaran hak-hak atas tanah dan bangunan, menetapkan harga untuk pertukaran-pertukaran yang sifatnya saling menguntungkan bagi kedua belah pihak, mengalokasikan ruang untuk berbagai alternatif penggunaan, menentukan pola penggunaan tanah dan ruang, serta menyesuaikan penawaran terhadap permintaan. (Iwan,dkk)


Market analysis merupakan suatu pandangan yang menyeluruh terhadap penawaran dan permintaan terhadap atribut-atribut properti. (Kahr and Thomsett)


Market analysis in real estate merupakan analisis terhadap atribut-atribut produktif dari suatu bentuk real estate yang ditentukan oleh permintaan terhadap real estate dan penawaran kompetitif dari real estate pada pasar. (Fanning)


4 Tahapan Analisis Properti

  1. Evaluasi market area

Tujuan dari evaluasi market area :

  1. Mengidentifikasi konsumen untuk tipe properti tertentu

  2. Mengidentifikasi asal dari konsumen.

Segmentasi pasar berdasarkan tipe properti :

  1. Perumahan

  2. Perkantoran

  3. Retail

  4. Specialized Area

Segmentasi pasar berdasarkan konsumen :

  1. Menggunakan data demografi (jumlah populasi, jumlah tenaga kerja, dan jumlah keluarga berikut tingkat pertumbuhannya).

  2. Segmentasi berupa jenis kelamin, umur, distribusi pendapatan, status keluarga, jenis pekerjaan, selera, dan preferensi

Teknik penentuan market area :

  1. Berdasarkan lokasi konsumen

  2. Berdasarkan substitusi antar properti

  3. Berdasarkan analogi

  4. Evaluasi tapak dan lokasi

Evaluasi tapak merupakan analisis perbandingan atribut fisik properti.


Atribut fisik properti terdiri dari :

  1. Atribut fisik alamiah

Keadaan geografis, komposisi tanah, kualitas tanah, pemandangan (view), kontur tanah, drainase

  1. Atribut fisik buatan

  • Pengembangan tapak (onsite dan offsite improvement)

  • Struktur bangunan (quality, attractiveness, functional efficiency)

  • Lokasi[A3] merupakan faktor penting yang mempengaruhi nilai properti

Analisis lokasi mencakup :

  1. Analisis aksesibilitas

  2. Analisis lingkungan fisik

  3. Analisis lingkungan sosial budaya

  4. Analisis lingkungan psikologis

  5. Analisis lingkungan ekonomis

  6. Analisis lingkungan pemerintah

Evaluasi legalitas dari properti merupakan bagian tak terpisahkan dari evaluasi tapak dan lokasi.

  1. Evaluasi permintaan

Permintaan properti merupakan permintaan turunan (dari produk atau jasa yang diberikan oleh properti

Hal yang mendorong konsumen untuk membeli properti :

  1. Harga

  2. Pendapatan

  3. Harga properti pembanding

  4. Ekspektasi konsumen

  5. Selera dan preferensi

  6. Evaluasi penawaran

Penawaran kompetitif properti ditentukan oleh harga properti yang tipikal dan biaya pembangunan per unit.

Penawaran properti meliputi :

  1. Telah dibangun (already built)

  2. Sedang dibangun (under construction)

  3. Direncanakan (proposed)

Evaluasi penawaran lebih mendalam melalui evaluasi desain, fasilitas, kualitas bangunan,aksesibilitas, kualitas manajemen dan penyewa.



Foss, Wayne. 2003. Real Estate Market Analysis: Basic Principles, an Overview of the Process and Levels of Study.


http://mihaylofaculty.fullerton.edu/sites/wfoss/FIN454/FIN454%-20Overview%20and%20Levels.ppt (Diakses 3 Januari 2017)


Setiawan, Agung Haris. 2015. “Analisis Pasar Properti”. Tangerang Selatan: PKN STAN.


Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. 2011. “Diklat Penilaian Properti Dasar: Analisis Pasar Properti”. Jakarta: DJKN.


Direktorat Jenderal Kekayaan Negara. 2012. “DTSS Penilaian Properti Dasar: Analisis Pasar Properti”. Jakarta: DJKN.


Soviahani, Renny. 2015. “Konsep Dasar dan Tahapan Riset Pasar Properti” Tangerang: KNPK

bottom of page